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宅基地制度改革有望率先扩围:农村最需要盘活的一份资产

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本文摘要:2017年,农村三地改革普遍进入收官前决战阶段。最近,《经济参考报》记者在江西馀江、安徽金寨等宅基地改革试验县采访中发现,这些地方通过有偿退出和补助金奖励等政策,探索了宅基地退出过程的可行途径。在保障农民利益的同时,进一步激活了当地的土地资源。 业内人士认为,综合三地改革试点,宅基地制度改革最有可能在全国范围内进一步推进。最近,《经济参考报》记者进入安徽省金寨县白塔范镇刘冲村,在住宅基地复垦项目区,农户王大国家属在田间播种玉米。

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2017年,农村三地改革普遍进入收官前决战阶段。最近,《经济参考报》记者在江西馀江、安徽金寨等宅基地改革试验县采访中发现,这些地方通过有偿退出和补助金奖励等政策,探索了宅基地退出过程的可行途径。在保障农民利益的同时,进一步激活了当地的土地资源。

业内人士认为,综合三地改革试点,宅基地制度改革最有可能在全国范围内进一步推进。最近,《经济参考报》记者进入安徽省金寨县白塔范镇刘冲村,在住宅基地复垦项目区,农户王大国家属在田间播种玉米。这里原本是王大国和其他两家宅基地,原住宅建筑面积294.95平方米,三家都是一家。在这次农村宅基地制度改革中,三户农户自愿有偿退出原宅基地,居住在新的计划区,拆除原住宅后复垦为8.36亩耕地。

根据当地制度设计,原宅基地户主享有开垦耕地的优先承包权,王大国一家可以承包3亩左右的耕地种植玉米等农作物。新居规划区位于刘冲村北部,距王大国家宅基地复垦区约1公里。在新的计划区,记者看到了新建的独门独院的两层楼,计划区内有公园和绿地。

据介绍,该小区规划用地面积161.3亩,总建筑面积27220平米,一期启动的建筑面积43亩,安置农户60户,其中包括17户贫困户。农民建设工程由农民建设理事会组织招标,2016年5月末开始建设,当年11月首批60户农民入住。白塔范镇刘冲村村主任刘尚楼通知记者,这60户农家原住宅基地有偿退出集中整备,开垦住宅基地面积100亩。

扣除规划区建设用地43亩后,节省土地57亩。有偿退出补偿60户农户费共计625万元,平均每户10.4万元。王大国表示,住宅改建前一家五口住在125平方米的旧住宅中,住宅改建后按旧住宅建筑面积得到9万元左右的补偿金,计划区新住宅建设成本约为15万元。

事实上,搬进新家只花了四五万元,还增加了三亩耕地。他说。金寨县住宅改建过程中,大部分乡镇采用统一的统一建设方式,帮助农设新住宅。

每个农民只需先支付3万元左右的预付款,搬入新居,退出原住宅基地后结算补偿金和住宅建设费,有效减轻了农民的负担。全县224个村成立村民事务理事会,在宅基地管理、矛盾纠纷调解、村财务管理等方面发挥协调和监督作用。类似于安徽金寨县,江西馀江县也是全国15个农村宅基地制度改革试验县之一,2015年8月开始试验。当地通过各自然村村民理事会主导宅基地改革,以一户一宅、多占有补偿等有偿无偿结合的方式,一户一宅有偿退出,一户多宅无偿退出多馀宅基地部分。

共赢政策组合拳击,金寨县副县长朱宽江向《经济参考报》记者传达,在住宅改革制度设计过程中,金寨县将扶贫、农地入市、土地流转、当地房地产市场库存有机结合,形成政策组合拳击。据介绍,当地发布补偿+奖励宅基地退出政策,采用免费和有偿结合的方式,引导宅基地自愿有序退出。在无偿退出方面,对一户多宅的多宅部分等3种情况实施无偿退出,乡镇可以给予适当的补助。

在有偿退出方面,对于有合法权利来源和一户一宅等5种情况,除了按照分类标准给予宅基地退出和地面房屋拆迁补偿外,还可以享受不同的优惠奖励政策。朱宽江说,由于是国家级贫困县,金寨县的土地增减相关节约指标可以在省域范围内有偿调整使用,宅基地制度改革与异地扶贫、水库移民转移等相结合。

迄今为止,全县自愿申请有偿退出住宅基地的14476户,9426户,35192户,其中贫困户5267户,19036户。全县已撤出复垦宅基地2.3万亩,减去计划村建设自用地5000亩,增加耕地1.8万亩。

值得一提的是,金寨县通过宅基地改革将原宅基地的一部分开垦为耕地,耕地持有量增加后,可通过土地指标增减挂钩增加部分建设用地的使用指标。通过建设用地的转让收入返还给退出住宅基地的农民,可以缓和当地的财政压力,保障农民的利益。另外,通过探索住宅改革+项目改革试验的新构想和政策重叠,在更大的范围内优化配置土地资源,显示土地水平差收益,有效地联系改革试验政策和国家扶贫政策,探索住宅基地复垦的建设用地指标在省城范围内有偿调整使用。金寨县国土资源局局长陈永开告诉记者,目前省域范围内有偿调剂4批1万亩以上,主要交易指标接收地为鞍山、滁州市、合肥市等。

交易金额为49.5亿元,通过宅基地退出补偿返还给农民的部分约为14亿元。陈永开介绍说,如果农民想进城买房,可以享受800元/平米的优惠政策,当地县的房价约为4000元/平米。这也是基于当前三四线城市房地产去库存的角度考虑。江西馀江县江西省国土资源厅副厅长许建平介绍,住宅改建开始前,馀江县农村有一些建设新旧、占有耕地的现象,计划不足、监督不足,形成了很多中空村。

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例如,住宅改建前馀江每年农民建设违法用地达到2300亩(其中耕地100亩以上),住宅改建后违法用地数字全部清零,并储备了10年到15年的农住建设用地。目前,馀江住宅改革已进入最后冲刺阶段,到今年年底全县1040个自然村全面完成。已经流出的宅基地56件20.54亩,退出宅基地复垦574亩。

许建平说。推进宅基地制度改革有望率先扩大建平,江西省国土厅发表了《关于进一步加强农村宅基地管理的指导意见》。不仅如此,根据省国土厅的计划,今年下半年全面推进全省农村宅基地管理,打算在全省推进馀江县的宅基地改革模式。记者了解到,从2016年起,全国33个县开展征地制度改革、农村经营性建设用地入市改革和宅基地制度改革等3块土地改革试点,其中承担宅基地制度改革试点的15个县目前全部进入收官阶段,试点成果已向上级部门报告检查和评价。

综合三块土地改革的试验性工作,目前效果最显着的是宅基地制度改革,其次最可能大范围普及的也是宅基地制度改革。一位同时承担三块土地改革的试验县国土部门负责人告诉记者,征地制度改革试验只有三个,经验和模式还不能总结。农地进入市场也没有探索清晰的模式,只有宅地在全国范围内体积大,影响广泛,现在也有很多成熟的模式可供参考。中国人民大学农业和农村发展学院副院长郑风田表示,从农村发展的角度来看,住宅基地过去没有市场属性,是睡眠资产,农民有住宅基地,但人在城市工作,农民有巨大资产却没有财产收益。

无论是政府还是基层人民,都希望打破这块冰,这也是目前农村最需要活跃的资产。但是,这一步的改革探索要小心。

首先,宅基地的集体所有权不能改变,但使用权可以租赁,占有权也可以有偿退出。郑风田表示,无论是城市房地产还是农村宅基地流转,都要保证房屋的居住属性,防止炒作。


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